各园区管委会，各镇（街）人民政府（办事处），各华侨农场，市直各委、办、局（公司）： 

　　《福清市农村宅基地审批管理办法》已经市十八届政府第56次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。　　 

　　福清市人民政府 

　　2023年11月28日 

福清市农村宅基地审批管理办法

第一章 总则

　　第一条 为规范我市农村宅基地审批管理，保障成员权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《福建省土地管理条例》《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）、《福建省农业厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）、《福州市人民政府关于规范农村宅基地和建房管理的实施意见（试行）》（榕政综〔2021〕142号）等有关法律法规和规定，结合我市实际情况，制定本办法。 

　　第二条 本办法适用于福清市人民政府所在的城镇规划区外农村村民申请宅基地建房的审批管理，不含已明确列入统一规划改造范围及重点建设区域。 

　　农村村民在集体土地上新建、翻建、改建、扩建村民住宅的，应按照本办法规定的程序和要求办理农村宅基地和建房申请审批手续。 

　　本办法所称的宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和生活庭院等用地。 

　　本办法所称的农村村民，是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。 

　　第三条 农村宅基地审批管理，应当遵循成员申请、集体审议、依法合规、按户取得、“一户一宅”、面积限定、规划管控、节约集约的原则。　　 

第二章 宅基地的配置

　　第四条 宅基地和建房申请应当以户为单位提出。 

　　本办法所称的户是指在本集体经济组织中共同居住生活、同为本集体经济组织成员组成的具有血缘婚姻或收养关系的家庭户。记户依据以各村（社区）开展农村集体产权制度改革后认定的股权户为准，同时考虑各村集体经济组织成员增减变动情况等因素综合确定。 

　　第五条 股权户的分、并户应遵循下列要求： 

　　（一）夫妻双方在夫妻关系存续期间应登记为一户，已经分户的认定为一户； 

　　（二）夫妻离婚后未共同生活或离婚后一方已另行结婚的，可以分户； 

　　（三）同户中兄弟姐妹或子女已达到18周岁的，可以分户； 

　　（四）未成年人不得单独一户，但父母、祖父母、外祖父母、兄、姐或其他监护人均非本村集体经济组织成员的除外； 

　　（五）因智力、精神障碍或年老、疾病等因素不能辨认或不能完全辨认自己行为的已成年的本村集体经济组织成员不得单独一户，但配偶、父母、子女、其他近亲属或监护人均非本村集体经济组织成员的除外； 

　　（六）无家庭关系的农村集体经济组织成员不得合并为一户。 

　　股权户应保持稳定，除以上情形外，不得以分户名义多次、多处申请宅基地建房。 

　　第六条 宅基地配置的家庭人口数，以农户提出申请的人员为基础，并结合在审核宅基地和建房申请时户内人员是否具有成员身份丧失情形，综合判定户内具有本村集体经济组织成员身份且符合宅基地审批条件的人数进行计算。 

　　第七条 各村以此前开展农村集体产权制度改革时认定的农村集体经济组织成员为基础，结合本村制定的农村集体经济组织成员身份界定方案，经本村集体经济组织成员大会或经股权户代表授权的成员代表会议同意，可以对具有下列情形之一的出生、婚嫁、回迁等新增人员进行界定： 

　　（一）父母双方或一方具有本村集体经济组织成员身份，其生育的子女符合本村集体经济组织成员身份界定方案的； 

　　（二）与本村男性集体经济组织成员依法结婚的女性配偶，以及与本村女性集体经济组织成员依法结婚的男性配偶，符合本村集体经济组织成员身份界定方案的； 

　　（三）本村集体经济组织成员经合法程序收养的子女，户口登记在本村的； 

　　（四）本村集体经济组织成员再婚的，随再婚配偶迁入的子女与继父或继母形成扶养关系，且户口已登记在本村的； 

　　（五）原祖籍在本村的外出务工、经商、出国人员回村定居，且户口迁回本村集体经济组织的。 

　　第八条 有以下情形之一的，农村集体经济组织成员身份丧失： 

　　（一）死亡（包括自然死亡和被依法宣告死亡）的人员，其村集体经济组织成员身份自死亡时起丧失。 

　　（二）取得其他村集体经济组织成员身份的人员，其原村集体经济组织成员身份自取得其他村集体经济组织成员身份时起丧失。 

　　（三）以书面形式向村集体经济组织申请自愿放弃本村集体经济组织成员身份的人员，自放弃声明签署之日起丧失本村集体经济组织成员身份。 

　　其他情形是否丧失农村集体组织成员身份，由各村经本村集体经济组织成员大会或经股权户代表授权的成员代表会议依法界定。 

　　第九条 股权户分、并户或股权户内农村集体经济组织成员发生变动的，应按照《福清市农村股份经济合作社股权证管理办法》有关要求进行《股权证》换证。农村集体经济组织在收到股权户提交的换证申请的相关材料后，应及时对股权户的申请进行审核、换证。

第三章 “一户一宅”与“一户多宅”

　　第十条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过限额标准，房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在本户宅基地范围内。 

　　村民建房每户宅基地面积限额按照《福建省土地管理条例》执行，最高不超过120㎡。 

　　利用荒坡地、村内空闲地建房或对原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过30㎡。 

　　第十一条 “一户多宅”是指农户拥有两处或以上宅基地，且宅基地总面积超过福清市规定标准的情形。 

　　第十二条 具有下列情形之一，不认定为“一户多宅”： 

　　（一）1999年1月1日以前，有二处以上宅基地并已合法登记的； 

　　（二）已合法取得一处农村房屋，又通过依法继承房屋取得宅基地使用权的； 

　　（三）已合法取得一处农村房屋，又通过司法裁判受法律保护的方式取得宅基地使用权的； 

　　（四）实际拥有多处宅基地，但具备分户条件未分户，且分户后宅基地面积不超过福清市宅基地用地面积标准的。 

　　第十三条 具有下列情形之一，认定为“一户多宅”： 

　　（一）建新不拆旧的“一户多宅”：农户因地质灾害及扶贫搬迁、新农村建设、移民安置、能源、交通、水利、土地整治等情况，易地新建住宅后，原宅未按规定拆除的或签订原宅拆除协议但未履约的； 

　　（二）未批先建的“一户多宅”：农户已有农村住宅，未经批准或采取欺骗手段骗取批准进行农村住宅房屋建设的； 

　　（三）因非法买卖宅基地等其他原因造成“一户多宅”的； 

　　（四）其他情形造成违法“一户多宅”的。　 

第四章 宅基地审批条件

　　第十四条 村民建房申请应当符合下列条件之一： 

　　（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积低于法定标准，需要新建或扩建住宅的； 

　　（二）同户中兄弟姐妹或子女已达到法定结婚年龄要求分户的； 

　　（三）因国家或集体建设，实施镇（街）、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的； 

　　（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的； 

　　（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的； 

　　（六）向中心村、集镇、小城镇或农村住宅小区集聚的； 

　　（七）村民自愿无偿退出全部旧宅基地的； 

　　（八）法律法规和省、市（县）规定的其他情形。 

　　第十五条 村民建房申请有下列情形之一的，不予批准： 

　　（一）现有宅基地面积虽低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的； 

　　（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的； 

　　（三）村民年龄未满18周岁的； 

　　（四）不符合国土空间规划、村庄规划或现行土地利用总体规划的； 

　　（五）将原住宅以出卖、出租、赠与或其他形式流转宅基地的； 

　　（六）不符合“一户一宅”政策规定的； 

　　（七）享受过集体建房、农民进镇建房、拆（搬）迁安置等住房保障政策的； 

　　（八）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕的，或离婚户一方曾自愿放弃法定应得婚姻房产权利，而以无房为由申请的； 

　　（九）提出宅基地建房申请的户内人员均不具有本村集体经济组织成员身份的；  

　　（十）农村村民申请易地新建住宅，不同意或未将旧宅基地退回村集体的； 

　　（十一）法律法规和省、市（县）规定不予批准的其他情形。　 

第五章 宅基地审批和建房程序

　　第十六条 农户申请。符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向具有宅基地所有权的村民小组提出宅基地和建房书面申请。村民在提出宅基地和建房申请前，应先到村（居）委会通过金安易农村集体“三资”监管系统查询、打印《福清市农村宅基地和房屋调查信息表》（详见附件1），并由村集体经济组织（以下简称村级组织）签署意见并盖章。 

　　申请材料包括： 

　　（一）《农村宅基地和建房申请审批表》； 

　　（二）《福清市农村宅基地和房屋调查信息表》； 

　　（三）申请人及家庭成员身份证、户口簿、股权证复印件（原件核实）； 

　　（四）《农村宅基地使用承诺书》； 

　　（五）属危房改建的，应提供原住宅权属证明及危房鉴定部门出具的危房鉴定书； 

　　（六）拟建房屋与相邻建筑毗连或涉及公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村级组织见证或依法公证。 

　　如相邻建筑所有权人无正当理由不签字确认或因特殊原因无法签字确认的，村级组织可依村民书面申请在调查了解情况后出具书面意见。 

　　（七）具有相应资质的设计单位、具有注册执业资格的设计人员绘制的建筑设计图，或选用标准通用图。 

　　第十七条 讨论并公示。村民小组原则上在收到村民申请后15个工作日内审核。经审核同意的，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示，公示期不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民将申请材料、村民小组审核意见、公示情况等材料交至村级组织审查。 

　　第十八条 村级组织审查。村级组织原则上在收到申请材料后30日内召开成员代表会议对申请进行审查，重点审查提交的材料是否真实有效、是否符合“一户一宅”、拟用地位置和用地面积是否符合规定要求、有无影响相邻权利人利益等。审查不通过的，退回申请人并一次性说明原因；审查通过的，在本村范围内公示征询本村集体经济组织成员的意见，公示期不少于15个工作日。公示期满后，本村集体经济组织成员未提出异议或异议不成立的，村级组织在《农村宅基地和建房申请表》签署意见，连同会议记录、公示和申请材料等报送镇（街）人民政府（办事处）。 

　　第十九条 镇（街）人民政府（办事处）受理。镇（街）人民政府（办事处）便民服务中心设立办事窗口统一接收村级组织报送的申请材料。材料不齐全或不符合法定形式的，应当场一次性告知申请人需要补正的全部内容；未告知的，自收到申请材料之日起即为受理。 

　　申请人材料齐全、符合规定，或申请人按照要求提交全部补正材料的，应予受理。 

　　镇（街）人民政府（办事处）便民服务中心办事窗口受理或不予受理宅基地和建房申请，应出具书面凭证，注明受理日期和办结日期。同时，镇（街）人民政府（办事处）要将申请人的办件名称、申报时间、受理时间、办理状态等情况在镇（街）人民政府（办事处）便民服务中心进行公示，直至审核批准完成。 

　　第二十条 联合审查。镇（街）人民政府（办事处）在受理后5个工作日内，组织镇（街）人民政府（办事处）农业农村、自然资源和规划、城乡建设等部门以及村级组织、村民小组等人员到现场勘查。符合条件和政策的绘制宅基地平面位置示意图（农村宅基地申请审查到场“一到场”）。  

　　农业农村部门负责审查：（一）申请人是否符合申请条件；（二）是否依法召开成员（代表）会议讨论，会议记录、公示材料、村级组织的意见等是否齐全；（三）拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准；（四）其他法律法规、规章中要求的审查内容。 

　　自然资源和规划部门负责审查：（一）是否符合国土空间规划、村庄规划、现行土地利用总体规划或林地保护利用规划、用途管制等要求；（二）是否位于地质灾害危险区域；（三）涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续；（四）其他法律法规、规章中要求的审查内容。 

　　建设部门审查：（一）是否直接选用或参照省、市设计方案通用图集；自行委托建筑设计单位或设计师进行设计的，设计单位是否有有效资质，工程设计师是否有执业资格，所设计图纸是否符合规范要求；（二）农房建设风貌是否符合村庄总体风貌定位；（三）建筑层数、建筑间距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等是否符合要求；（四）其他法律法规、规章中要求的审查内容。 

　　涉及交通、林业、水利、电力、环保、文物保护等部门的，要及时征求意见，有关部门原则上应在5个工作日内签署意见。 

　　第二十一条 镇（街）人民政府（办事处）审批。不涉及农用地转用的，由镇（街）人民政府（办事处）根据各部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》。从镇（街）人民政府（办事处）受理宅基地和建房申请到出具审批意见，原则上不超过15个工作日。规定时间内不能办结的，经本级人民政府负责人批准，可以延长5个工作日，并将相应延长期限的理由书面告知申请人。若镇（街）人民政府（办事处）同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，自镇（街）人民政府（办事处）受理宅基地和建房申请之日起10个工作日内出具《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》。 

　　涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，再出具《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》，审批时限相应延长。 

　　对不予批准的申请，应当书面告知申请人，并说明不予批准的理由。 

　　第二十二条 丈量批放。经批准用地建房的村民，在开工前向镇（街）人民政府（办事处）申请划定宅基地用地范围，镇（街）人民政府（办事处）在接到申请后5个工作日内，组织镇（街）人民政府（办事处）农业农村、自然资源和规划、城乡建设等部门和村级组织、村民小组人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线，并绘制宅基地平面位置图（批准后丈量批放到场“二到场”）。 

　　第二十三条 施工巡查。施工期间，镇（街）人民政府（办事处）要组织镇（街）人民政府（办事处）农业农村、自然资源和规划、城乡建设等部门在施工关键节点（含地基基础、墙体砌筑、楼屋盖施工、模板安拆、脚手架安拆等）巡查到场。原则上建设期内每两周巡查至少1次，实地审查建筑质量、施工安全以及建筑面积、层数、层高等，确保按照规划许可进行建设（施工关键节点巡查到场“三到场”）。 

　　第二十四条 竣工验收。村民建房完工后，应当在1个月内向镇（街）人民政府（办事处）申请竣工验收。镇（街）人民政府（办事处）应当在收到申请后的5个工作日内，组织镇（街）人民政府（办事处）农业农村、自然资源和规划、城乡建设等部门和村级组织人员进行验收，实地检查村民是否按照批准的土地面积、四至、界址等要求使用宅基地，原宅基地退出情况、建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（村民住宅竣工验收到场“四到场”）。  

　　第二十五条 登记发证。通过验收的，村民应当凭《乡村建设规划许可证》（或《建设工程规划许可证》）、《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》和其他相关材料向福清市不动产登记和交易中心申请办理不动产登记，符合登记条件的，由福清市不动产登记和交易中心办理登记，核发不动产权证书。 

　　未验收通过的，由镇（街）人民政府（办事处）下达整改通知书，限期整改。 

　　第二十六条 在落实“四到场”制度时，每一次核查核实必须有两名以上工作人员同时到场，并做好巡查记录，存入建房审批档案。宅基地建房业主在醒目位置悬挂施工公示牌、质量安全常识一张图，公示建房村民姓名、审批文件编号、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，接受社会监督。 

　　第二十七条 易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，农村村民应与镇（街）协调机制办公室、村级组织、村民小组签订协议并作出承诺，新建住宅竣工后，须在6个月内将旧宅自行拆除或交给具有宅基地所有权的村级组织（或村民小组）处理，旧宅基地退还村级组织（或村民小组）；持有不动产权属证书的，向不动产登记机构申请办理权属注销登记手续。未按照协议约定拆除旧宅、退还宅基地的，镇（街）协调机制办公室应督促村民自行拆除，经催告仍不履行的，由镇（街）人民政府（办事处）、村级组织（或村民小组）向人民法院提起诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住宅的不动产登记手续。 

　　第二十八条 《农村宅基地批准书》自核发起有效期两年。各镇（街）及相关部门要切实履行各自职责，优化审批流程，提高审批效率，按照部门职能，推进管理重心下沉，共同做好宅基地审批管理工作。 

第六章 职责分工　　 

　　第二十九条 按照“县级主导、乡镇主责、部门指导、村级主体、村民参与”原则，明确职责分工。 

　　第三十条 福清市人民政府负责工作部署、用地保障、力量配置、督查落实和责任追究。 

　　镇（街）党（工）委和政府（办事处）对辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作负总责，具体组织落实村庄规划编制、农村宅基地和村民住宅建设审批、村民住宅建设质量安全和建筑风貌监管、制止和查处违法违规建房等工作，以及加强村级国土资源和规划建设协管员队伍建设、农村建筑工匠培训等工作。 

　　第三十一条 行业主管部门负责监督、指导、服务责任，其中： 

　　（一）农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源和规划部门；参与编制国土空间总体规划和村庄规划。 

　　（二）自然资源和规划部门负责国土空间规划、村庄规划、宅基地确权登记颁证工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批、不动产登记手续，指导镇（街）人民政府（办事处）核发《乡村建设规划许可证》（或《建设工程规划许可证》）。 

　　（三）城乡建设部门负责指导农村住宅质量安全与行业服务，对镇村建设干部和农村土木工匠进行专业技能、建筑风貌、安全知识等培训，推广使用农村建筑风貌导则和农房通用图集；对纳入工程质量安全监督体系的项目，加强督查监管。 

　　（四）其他部门按职能分工承担其在农村村民建房活动中的管理责任。 

　　第三十二条 村民小组、村级组织在宅基地管理与审批工作中应做好如下工作：  

　　（一）协助做好农村宅基地、城乡规划建设、自然资源等相关法律法规的宣传工作；  

　　（二）负责本村村民宅基地及建房审核；  

　　（三）监督村民按照规划和用地许可进行建设；  

　　（四）及时掌握本行政村范围内土地利用和农村村民住房建设管理工作，发现违法违规建设及质量安全问题，及时报告所在地镇（街）人民政府（办事处）。 

　　村级组织可通过村规民约等方式，建立村集体依法行使宅基地规划、分配、调整、收回等权利的具体制度，完善民主程序讨论决定宅基地重大事项程序，健全议事协商机制和矛盾纠纷协调机制，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。村级组织可在理事会中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和住房建设管理。　　 

第七章 附则

　　第三十三条 镇（街）人民政府（办事处）要建立宅基地用地建房审批管理台账，并按照“一宗一档”管理农村宅基地档案。每宗宅基地审批结束后，镇（街）人民政府（办事处）应将村民农村宅基地和建房申请审批表、福清市农村宅基地和房屋调查信息表、农村宅基地使用承诺书、宅基地批准文书、村民小组审核意见和公示材料、村级组织会议纪要和公示材料、户口簿、股权证、申请户内成员身份证复印件、“四到场”巡查记录、相关图件、照片等有关资料及时整理归档。 

　　第三十四条 镇（街）人民政府（办事处）指定专人负责宅基地审批信息的统计、汇总、报送工作，于每月末最后一个工作日将本年度累计审批的宅基地宗数、面积等基本情况向福清市农业农村局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局报送。 

　　第三十五条 本办法由福清市人民政府负责解释，具体解释工作由福清市农业农村局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局承担。 

　　第三十六条 本办法如与上级有关规定相抵触的，以上级规定为准。 

　　第三十七条 本办法自发布之日起实施，有效期五年，原《福清市人民政府关于印发福清市农村宅基地审批管理暂行办法（试行）的通知》（融政规〔2022〕2号）废止。  

　　附件：1.福清市农村宅基地和房屋调查信息表（样表） 

　　　　　2.福清市农村宅基地审批管理流程图