福清市位于福建省东部沿海，北与长乐区、闽侯县、永泰县交界，西与莆田市毗邻，东隔海坛海峡与平潭县相望，南濒兴化湾与莆田市南日岛遥对，地处福建省海峡西岸经济区中部枢纽和省会中心城市福州南翼，素有“文献名邦”之称誉，下辖 7 个街道、17 个镇。

　　镜洋镇地处福清市西北部，东与音西街道相连，南与宏路街道、东张水库相邻，西与一都镇相接，北与闽侯县交界。距福清市中心约14公里。

　　一、项目概况

　　规划地块位于镜洋镇镇区范围内，镜洋村旧村委会东侧。规划地块距离镜洋镇人民政府约250米，至G324国道约90米。区内地势平坦，周边路网交错，紧邻城市道路，交通便利。

　　规划区位于镇区，四至范围：东、西至现状道路，南、北至现状农村宅基地。地块东、西两侧现状道路宽度约7米。地块以西为镜洋村村委会，周边为已建成的3-5层农村住宅。项目周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，无不利影响。

　　本次规划地块面积为1667平方米，规划范围内现状三调土地用途为商业用地（农贸市场，镜洋村集体用地）和农村宅基地。其中：商业用地面积1481平方米，占比88.84%。农村宅基地面积为186平方米，占比11.16%。

　　二、规划调整内容

　　1、用地性质

　　原控规中，本地块规划土地用途为商住混合用地（0701+0901），本次规划调整为农村社区服务设施用地。调整后地块既能完善镜洋村公共服务设施，又同时满足《福清市镜洋镇镇区控制性详细规划修编》对地块所属宜居生活区的功能定位。

　　2、用地规模

　　维持不变，用地面积为1667平方米，对周边道路、宅基地和配套设施无不利影响。

　　3、容积率

　　原控规中，本地块容积率上限为2.1。结合农村综合服务中心相关案例，对地块建立模型确定本地块的容积率指标，规划调整B-39地块的容积率为1.0≤FAR≤1.6。容积率上限减少0.5，对区域设施配套无不利影响。

　　4、建筑密度

　　原控规中，本地块建筑密度上限为30%。结合农村综合服务中心相关案例，对地块建立模型确定本地块的建筑密度指标，规划调整B-39地块的建筑密度为36%≤D≤54%。

　　5、绿地率

　　原控规中，本地块绿地率下限为35%。参考农村综合服务中心相关案例，本次规划调整不设绿地率指标。

　　6、建筑高度

　　建筑高度控制为对地块内主体建筑高度进行控制，控制指标按上限控制。原控规中，本地块建筑限高36米。本次规划调整B-39地块内主体建筑高度不得高于24米，对日照、建筑间距、消防等方面无不利影响。

　　调整前地块指标

　　调整后地块指标

　　三、调整结论

　　1、本次调整后规划范围内建设用地总量不变。

　　2、本次调整不涉及“五线”和“三大设施”控制强制性内容。

　　3、本次调整后的地块控制指标，符合国家、省、市相关技术标准及政策要求。

　　地块指标：规划土地用途为农村社区服务设施用地，用地面积为1667平方米，容积率为1.0≤FAR≤1.6，建筑密度为36%≤D≤54%，建筑限高为≤24m。

　　4、本次规划调整对区域原有的公共服务配套设施产生的负面影响可控。

　　综上所述，本次规划调整响应国家政策，有助于提高农村基础设施完备度，项目建设符合我市发展方向。深化落实控规，布局更加合理，具有更强的实施性，规划的调整是十分必要的。